姫路の不動産査定・売買ならアサヒ住宅

1、意思表示から不動産購入活動が始まります

私共もそうですが初対面の場合では、相手にどこまで話をして良いものか思案しがちです。人間の信頼関係というのはすぐにできるものではありませんので余計ですね。ただ私共のような業者も好意を持ってくださる方には何かお役に立ちたいと思うものです。
ですのでお考えされている住まいの計画をなるべく解りやすくお聞かせくだされば真剣にお応え致します。全く見当外の物件をご紹介しても信用を失うだけですので必ず重要なご要望はお伝えくださいますようお願い致します。

2、資金計画

ご希望する物件の金額だけで資金計画を立てるのではなく、お客様の職業、年齢、年収、自己資金などから購入可能物件を検討していきます。ここで、支払う事のできる可能な金額を導くことで、購入物件を絞り込んでいくことができます。
実際購入物件が決まれば、主要都市銀行や信用金庫などで住宅ローンの事前審査を受けますが、事前に私共でシュミレーションして借入可能金額を確認致します。お客様が借入するのはいくらまでが適正なのか、適切なアドバイスをさせていただきます。

資金計画についての詳細はこちら >>

3、物件の紹介

短期でご計画の方は現在、一般市場に出ている売却物件の中から条件に合うものをお勧め致します。物件紹介の依頼を受ける方で、ご相談から引渡しまでの平均的な期間は約2年です。長い方では5年くらいの方もおられます。一生に一度の不動産購入ですので慎重にお考えください。無理に購入を勧めたり、強引な営業は一切しませんのでご安心を。
長期的なご計画で購入物件を絞っておられる場合でも随時お勧め可能な物件をご紹介いたしますので是非お問い合わせください。また新築でご検討のお客様には必要に応じて建築会社（地場工務店からハウスメーカー等ご要望にお応え致します）からラフ図面と概算見積書も提示し建築現場見学・完成現場見学・資金計画と一緒にご提案致します。実際に図面で見るのと、現地で見るのとでは印象が全く違う場合もあります。
建築用地・一般住宅・マンション・店舗付住宅等、気になる物件は全て見たほうが良いと思いますのでご案内に同行致します。

4、購入申し込み

何件か案内されていく中で購入条件が合う物件が見当たり、購入しようと決断された場合でもすぐにはご契約できません。まず案内した私共を通じ「買付証明書」等の購入意思を書面で売主側に意思表示を行います。この際申し込み金として5万～10万円お預かり致します（購入希望の意思表示としてお預かり致しますが、契約手付け金ではありませんので交渉不成立の場合や、取り止めの場合は全額ご返却致します）。
この書面には購入希望金額、契約手付け金額、融資利用の有無、融資利用金額、契約希望日、引渡し希望日、その他必要条件等を記入して、売主側の不動産会社を通じて折衝してもらいます。交渉の上、条件面で合意に至ればローンを組まれる方は住宅ローン事前審査となり、審査通過後にご契約へ向かう事になります。

5、重要事項説明

法律では、契約の前に宅地建物取引主任者により契約当事者に重要事項説明書という書面を交付して説明することが義務として定められています（宅建業法第35条）。ここで、私共（仲介業者）より物件に関する重要な項目の説明を受けます。高額取引に関する物件説明です。お客様のご都合にもよりますが、できれば契約日の2、3日前に予めご説明致します。
その後契約日までの間に内容のご確認お願い致します。契約当日に売主の前では訊きにくいこともあるので事前に不明な部分があればチェックし、解らない箇所はご質問ください。

6、売買契約

重要事項説明の内容を理解して納得できたら、次は売買契約となります。必要に応じて重要事項説明の際に売買契約書の写しをお渡し致しますので契約内容を確認しておいてください。私共からは特約条項・決済方法・引渡し日時等の再確認をさせていただきます。
各種条文等がありますので契約当日こちらから読み上げてご説明致しますので不明な点はご質問ください。

7、住宅ローン申し込み

売買契約も無事終了すると次はローンを組まれる方はここで住宅ローン本申込書を作成します。実務上では契約終了後、実印を持参している場合が多いのでまとめて書類の記入をお願いする場合が多いです。
住宅ローンの申込はいろいろな観点から商品を検討していくことが必要です。大体、本申込から承認まで1週間～10日間ぐらいはかかるようです。
融資先から承認が下りると、次は「金銭消費貸借契約」を銀行側と締結します。ここで、借入期間、金利、特約等が決定します。尚、この契約だけは代理人は不可で、借入する本人のみしか契約当事者となることはできません。
ご利用の住宅ローンの検討に際してはご相談頂ければ、お客様にあった最適なローン商品の提案、及びローン書類の代行作成まで承ります。

8、最終物件確認

住宅ローンの融資承認も無事下り、引渡し日も正式に決定すると、その1週間ほど前に「最終物件確認」いわゆる「立会い」を行います。この時、売主側、買主側が全員集まり、契約書に取り決めた内容（残置物の確認等）や、物件の状況、告知事項の確認等行います。ここで、双方問題無しと合意すると、引渡しに向けて動きだします。

9、決済・引渡し

事前に購入代金に関する実際の支払額・必要書類のご案内を送付致します。立ち会いも終了し、引渡しの当日には特に何もすることはありません。必要な物を持ってくるだけになります。
この時、登記の専門家である司法書士が立会い、書類や購入の意思を確認しながら安全に事務手続きを進めていきます。場所は通常金融機関等で行いますので、他行宛ての入金などの場合は時間がかかる場合が多いので1時間から2時間ぐらいは見ておいたほうが良いです。
入金確認後司法書士が法務局に行き、所有権の移転登記を行い取引終了となります。

1、売却のご相談

初期の段階で売却理由をお聞かせ頂きます。今後の売却活動に大きな影響を与えますので、あなたのお考えを担当者に充分伝えるようにしてください。なかなか話しにくいこともあるかもしれませんが、他言無用・秘密厳守です。家・土地に対する思い入れ、近隣の環境施設・人間関係・自治会などの情報や、売却希望時期・希望金額・売却成立後のご計画などお話しください。
住まいの計画・資金計画に応じて売却成立までの流れなどをご提案致します。

2、関連法律の規制及び物件調査・価格査定

実際に現地を調査致します。外周や、室内を見て物件の現況を把握し、物件の概要を確認します。法務局・役所にて物件の権利関係や法規制などの調査を行います。
調査結果に基づき、物件の状況を精査し過去の同じエリアでの販売実績や現在の市場動向、購入希望のお客様の状況などを勘案しながら契約に至るであろう価格（査定価格）を算出します。
また、算出した金額は「査定書」としてお客様にご提出致します。

3、媒介契約の説明及び契約締結

「媒介」とは「仲介」という意味で売主・買主の間に入って取引を進めるという意味です。
売却活動を進めるにあたって、不動産会社に口約束で任せるはいけません。法律で書面として交付することが決められています（宅建業法34条の2）。
この時、売り出し価格・成約時の手数料・媒介契約の種類・媒介期間等を互いに合意します。もし物件が空室の場合にはここで鍵をお預かり致します。鍵は物件のご案内時に使用致します。後はお任せください。
書面を交付せず、口約束で勝手に売却活動をしようとするする業者は危険ですので避けてください。後に手数料や売却金額などで必ず揉めます。
また、媒介契約の種類には以下の3種類があります。

会社名	複数業者との契約	依頼者自ら発見した相手との取引	指定流通機構への登録義務	媒介経過報告義務
専属専任媒介契約	×	×	5営業以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	×	○	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	○	○	なし	なし

4、販売活動開始

媒介契約締結に伴い委託された販売活動を開始致します。いかに物件情報を多くの人に露出していくのかというのが大きな課題となります。また売主様自身の不動産売却活動の目安にもなりますのでご確認ください。
不動産の販売活動には主に以下のことが行われています。

Reins登録

業者間でのデータベース登録のことです。
「指定流通登録機構」という国土交通大臣認定の団体に仲介業者が指定流通登録機構のデータベースに物件情報を登録します。これにより他社もデータベースを検索することで売却物件を知ることができ、広く購入希望者を探すことが可能となります。尚、この登録は専任媒介契約には義務付けられております（宅建業法第34条2の7）。
専任媒介の場合は契約締結から休業日を除き7日以内、専属専任媒介の場合は休業日を除き5日以内の登録です（宅建業法施行規則第15条8）。
また登録が完了したら依頼者に登録書面を交付することが義務付けられています（宅建業法第34条2の6）。

インターネット

最近ではネットを通じた成約が大幅に増えています。不特定多数への露出ならかなりの効果があります。

住宅情報誌

紙媒体で低価格なので広く普及しています。一覧性に優れる。どこでも検討できる、相場を掴み易い等のメリットはあります。

手巻きチラシ

人が直接ポスティングするものです。Reinsやインターネットに登録する前に行えるので、一番早い。またピンポイントで行うので反響率も高いです。

折込チラシ

毎週金曜に入るチラシです。部数が何万部もあるので広く物件が認知されます。
ただ、費用が高いので業者としても頻繁に行わない場合もあります。新聞をとっていない家庭には一切入りません。

上記の活動が主な売却活動であり、これを複合的に行うことで物件の早期売却が可能となります。売却を依頼したらどのような活動をしているか確認してください。適正な活動をしないで「売れない」、「引き合いがない」などど言わせずにキチンと依頼者自身も活動の内容を把握してください。
尚、専任媒介の場合には活動報告を2週間に1回、専属専任媒介の場合には1週間に1回依頼者に対して報告が義務付けられています。

5、案内・内見

物件が広く露出されると、各社、購入希望客に物件をセールスします。そこでお客様の感度が出ると現地に案内することになります。これを「案内」または実際に建物内部を見学することを「内見（ないけん）」と言います。
実際には不動産会社の営業マンが同行してくるので特に何かするようなうことはございません。売主として告知しておくべきことがあれば、言っても良いかと思います。案内に来て頂くと契約への確率も高くなってきます。

6、売買契約

内見をした人の中から、実際に買いたいという人が出てくると、購入希望者を連れてきた不動産会社が、売主側の不動産会社に「購入申込書」、「買付証明書」等の書面にて正式に希望金額、契約希望日、引渡し希望日などを書いて持ってきます。
ここから売主・買主はどちらも仲介業者を通しての折衝となり、条件が合意に至れば、後日、重要事項説明→納得→契約書に押印して売買契約成立となります。

不動産売買契約時に必要なもの

仲介手数料の半金(別途消費税および地方消費税がかかります)
印紙代
登記済証
実印
印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
建築確認通知書・検査済証
固定資産税納税通知書

7、決済・引渡し準備

契約も終了し、引渡しの日も正式に確定したとなると次に、売主で住宅ローンを組まれている方は抵当権抹消に向けて動き始めます。通常、売却代金をローン返済の原資にあてるので、事前に借入先の銀行に行き、引渡しの日に全額返済する旨を連絡致します（抵当権などが付いたままですと所有権の移転ができません）。
そして、引渡し1週間ぐらい前になったら売り主側・買い主側全員が最終物件確認を行います。これで買主が納得すれば正式に引渡し、残金決済が行われることになります。

8、残金決済・引渡し

事前に売却代金に関する実際の手取り分や必要書類のご案内を致します。
立ち会いも終了し、引渡し日当日には特に何もすることはありません。家の鍵を売却代金入金後に渡す程度になります。この時、登記の専門家である司法書士が立会い書類や売却の意思を確認しながら安全に事務手続きを進めていきます。場所は金融機関等で行いますので、他行宛ての入金などの場合は時間がかかる場合が多いので1時間から2時間ぐらいは見ておいたほうが良いです。
入金確認後司法書士が法務局に行き、所有権の移転登記を行い取引終了となります。
その後、実際には契約に定めた瑕疵担保期間を経過した後で本当の取引終了となります。